Mietkaution

Beitrag von Rechtsanwältin Ivonne Nickel (Rechtsanwältin im Angestelltenverhältnis)
Das Mietrecht umfasst vielerlei Streitmöglichkeiten. So kann es um Mietminderungen, Betriebskostenabrechnungen, aber auch um die Mietkaution gehen. Speziell in Bezug auf die Mietkaution ergeben sich insoweit einige Fragen:

• Unter welchen Voraussetzungen und in welcher Höhe darf der Vermieter eine Kaution verlangen?
• Wie sollte die Kaution geleistet werden?
• Welche Rechte und Pflichten ergeben sich daraus?
• Wann kann der Mieter die Mietkaution zurückverlangen?

1. Vereinbarung einer Mietkaution

Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung der Mieter für künftige Ansprüche es Vermieter aus dem Mietverhältnis und dessen Abwicklung. Ansprüche könne insoweit z. B. aus nicht gezahlten Mieten, Nachzahlungsforderungen aus Betriebskostenabrechnungen, Schadenersatz wegen Beschädigung der Mietsache oder aber auf Grund von nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen entstehen.

Ein Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Mietkaution besteht nicht kraft Gesetzes, sondern muss zwischen den Parteien des Mietvertrages ausdrücklich vereinbart worden sein.

Die Regeln für eine solche Vereinbarung einer Mietsicherheit sind in § 551 BGB zu finden und gelten für preisfreien und preisgebundenen Wohnraum. Besonders zu beachten ist, dass es sich bei § 551 BGB um zwingendes Recht handelt und der Vermieter von diesen Regelungen daher nicht zum Nachteil des Mieters abweichen darf.

2. Art der Kaution

Die Mietkaution kann auf verschiedene Arten geleistet werden – die gängigsten Arten sind in diesem Zusammenhang die Barkaution, das Sparbuch oder die Bürgschaft.

1. Barkaution:
   Bei der Barkaution zahlt der Mieter den Sicherungsbetrag direkt an den Vermieter. Hier ist es wichtig, sich die Zahlung mit entsprechender Zweckbestimmung quittieren zu lassen und die Quittung sorgfältig aufzubewahren.

   Für den Fall, dass der Sicherungsbetrag auf das Vermieterkonto überwiesen werden soll, sollte die Überweisung getrennt von anderen Zahlungen geleistet und der Verwendungszweck ausdrücklich als Kaution benannt werden. Damit wäre der Nachweis der Kautionszahlung auch im Streitfall ohne Probleme möglich.

   Der Vermieter ist nach Zahlung des Kautionsbetrages verpflichtet, dieses Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen anzulegen, und zwar mindestens zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz, vgl. § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB. Ausnahmen gelten hier nur für Mietverhältnisse, die vor dem 01.01.1983 eingegangen wurden und bei denen eine Verzinsung vertraglich ausgeschlossen wurde.

2. Kautionskonten:
   Zum einen besteht die Möglichkeit, den Kautionsbetrag auf ein gesondertes Sparkonto einzuzahlen, welches der Mieter dann an den Vermieter verpfändet – sog. verpfändetes Sparkonto. Der Mieter erhält dann von der Bank eine Verpfändungserklärung, die er dem Vermieter zu übergeben hat. Darüber hinaus sollte der Mieter mit der Bank eine Informationspflicht für den Fall vereinbaren, dass der Vermieter über die Mietkaution verfügen will. Dadurch erhält er Kenntnis von der beabsichtigten Verwertung der Mietsicherheit und kann dieser ggf. widersprechen oder gar eine gerichtliche Klärung des Streitfalls veranlassen. Hat der Mieter dann nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Anspruch auf Rückgabe der Mietsicherheit, erhält er vom Vermieter die Verpfändungserklärung im Original mit der entsprechenden Freigabe zurück.

   Zum anderen hat der Mieter ebenfalls die Möglichkeit, den Kautionsbetrag auf einem Sparbuch einzuzahlen, welches dann an den Vermieter übergeben wird. Das Sparbuch enthält einen Sperrvermerk, wonach sowohl der Vermieter als auch der Mieter nur mit Zustimmung des jeweils anderen auf die Mietkaution zugreifen können.

3. Höhe der Kaution und Zahlungsweise

Gemäß § 551 Abs. 1 BGB darf die Höhe der Kaution bei Wohnraum nicht mehr als drei Nettokaltmieten – mithin drei Monatsmieten ohne die neben der Nettomiete als Vorauszahlung oder Pauschale zu leistenden Betriebs-, Heiz- und Warmwasserkosten – betragen.

Nach § 551 Abs. 2 BGB kann die Mietkaution in drei gleichen Raten gezahlt werden; die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses, die beiden folgenden Raten einen Monat bzw. zwei Monate später fällig. Auch bei dieser Regelung handelt es sich um zwingendes Recht, d. h. sie kommt auch dann zur Anwendung, wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass die gesamte Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses gezahlt werden muss.

4. Verwertung der Kaution

Ob der Vermieter im bestehenden Mietverhältnis die Möglichkeit hat, auf die Mietkaution zurückzugreifen, ist abhängig von den entsprechenden Vereinbarungen im Mietvertrag. Wurde insoweit eine Beschränkung vereinbart, nach welcher der Vermieter während des bestehenden Mitverhältnisses nicht auf die Mietsicherheit zurückgreifen darf, ist er auch daran gebunden, wenn der Mieter mit Mitzahlungen in Rückstand gerät oder aber eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung nicht zahlt. Der Vermieter muss dann seine Ansprüche auf anderem Wege geltend machen. Wurde eine solche Beschränkung jedoch nicht vereinbart, kann sich der Vermieter bei rechtskräftig festgestellten oder unstreitigen Forderungen aus der Mietkaution bedienen und sodann die Wiederauffüllung der Kaution verlangen.

Mieter hingegen können während der Mietzeit nicht über die Mitsicherheit verfügen. Es ist ihnen daher auch nicht gestattet, während des Mietverhältnisses ihren Kautionsrückzahlungsanspruch mit Forderungen des Vermieters aufzurechnen.

5. Vermieterwechsel

Seit der Mietrechtsreform zum 01.09.2001 ist der Erwerber nach dem Verkauf einer Wohnung bzw. eines Gebäudes auf jeden Fall verpflichtet, die Kaution zurück zu gewähren, vgl. § 566 a BGB. Dies ist sogar dann der Fall, wenn die Mietsicherheit vom früheren Eigentümer nicht übergeben wurde.

Beachtlich ist in diesem Zusammenhang, dass diese Regelung nicht für Veräußerungen vor dem 01.09.2001 gilt. Hier haftet der Erwerber für die Kaution nur, wenn er sie auch vom früheren Eigentümer übernommen oder sich ihm gegenüber zur Auszahlung der Kaution verpflichtet hat. Zur Rechtsklarheit sollte der Mieter bei jedem Eigentümerwechsel daher eine Bestätigung der Übergabe der Kaution an den Erwerber verlangen.

6. Rückgabe der Mietkaution

Ein Anspruch auf Rückzahlung der Barkaution oder Rückgabe der Bürgschaftsurkunde besteht erst nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung. Geschuldet wird die Rückgabe grundsätzlich von demjenigen, der zum Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe Vermieter ist. Eine gesetzliche Abrechnungsfrist gibt es hier nicht – es ist daher einzelfallabhängig, innerhalb welcher Frist über die Kaution abzurechnen und diese zurückzugeben ist.

Für den Fall, dass der Vermieter evtl. noch Ansprüche gegenüber dem Mieter geltend machen kann, steht ihm eine angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist bis zur Abrechnung zu, die in der Regel drei bis sechs Monate beträgt. Für längere Fristen müssen besondere Umstände vorliegen, z. B. eine zu erwartende Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung. Ist der voraussichtliche Anspruch des Vermieters geringer als die Kaution, darf der Vermieter auch nur einen angemessenen Teil zurückbehalten.

Nach erfolgter Abrechnung muss der Vermieter die Mietsicherheit zzgl. der aufgelaufenen Zinsen zurückzahlen oder aber eine Aufrechnung bzw. ein Zurückhaltungsrecht geltend machen.