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Insolvenz des Vermieters und die Mietkaution des Mieters

Im Falle der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen eines Vermieters stellt sich für den Mieter die Frage, ob er die von ihm zu Beginn des Mietverhältnisses gestellte Mietkaution zurückerhalten wird oder darauf verwiesen ist, seinen Rückzahlungsanspruch beim Insolvenzverwalter des Vermieters zur Insolvenztabelle anzumelden. Hierbei sind zwei Fälle zu unterscheiden:  

a) Der Vermieter hat die Kaution von seinem Vermögen separiert 
Hat der Vermiete die Kaution in Form eines Giro- oder Sparkontoguthabens von seinem sonstigen Vermögen getrennt, so ist der Mieter im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber den sonstigen Insolvenzgläubigern in einer besseren Rechtsposition. Dem Mieter steht ein Aussonderungsrecht zu. Bestehen mithin keine Gegenansprüche des Vermieters, wird der Mieter im Falle der Insolvenz des Vermieters seine Kaution bei Beendigung des Mietverhältnisses vollständig zurückerhalten. Das gleiche gilt auch, wenn der Mieter ein Giro- oder Sparkonto zu Gunsten des Vermieters verpfändet hat.  

b) Der Vermieter hat die Mietkaution nicht getrennt von seinem Vermögen angelegt
Problematisch ist für den Mieter im Falle der Insolvenz des Vermieters die Situation, dass der Vermieter die vom Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses geleistete Mietkaution nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen angelegt hat. Vielmehr hat der Vermieter die erhaltene Kaution mit seinem sonstigen Vermögen „vermischt“.

 In dieser Fallkonstellation stellt der Rückzahlungsanspruch des Mieters bei Beendigung des Mietverhältnisses lediglich eine bloße Insolvenzforderung dar, vgl. BGH, Urteil vom
20. Dezember 2007, IX ZR 132/06. 

Zu welcher Problematik das Nichtseparieren der Mietkaution durch den Vermieter von seinem sonstigen Vermögen führen kann, zeigt nachfolgender Fall, mit dem sich auf der Bundesgerichtshof zu befassen hatte (BGH, Urteil vom 13. Dezember 2012, XII ZR 9/12).

Der Vermieter hat nicht wie vereinbart, die erhaltene Mietkaution separat von seinem sonstigen Vermögen angelegt. Der Mieter leistet für einen gewissen Zeitraum keine Mieten. Über das Vermögen des Vermieters wird das Insolvenzverfahren eröffnet. Der Insolvenzverwalter des Vermieters macht nunmehr die rückständigen Mietzinsansprüche aus der Zeit vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens gegen den Mieter geltend. Der Mieter kann gegenüber dem Insolvenzverwalter zum Einen kein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB geltend machen. Denn die vertragsgemäße Anlage der Mietkaution steht in keinem Gegenseitigkeitsverhältnis zu dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung des rückständigen Mietzinses. Zum Anderen steht ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB dem Mieter ebenfalls nicht zu. Diese Vorschrift entfaltet zugunsten einfacher Insolvenzgläubiger innerhalb des Insolvenzverfahrens keine Wirkung. Dies gilt auch in den Fällen, in denen das Zurückbehaltungsrecht sich auf eine nicht zur Insolvenzmasse gehörende Sache des anderen Teils bezieht. Vielmehr stellt der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution als auch der Anspruch auf die Anlage des Kautionsbetrages eine bloße Insolvenzforderung im Sinne des § 38 InsO dar. Der Mieter hat mithin keinen besonderen Schutz in der Insolvenz des Vermieters.  

Dem Mieter ist daher dringend anzuraten, dass er seinen Anspruch auf Anlage der Kaution bereits vor Eintritt der Insolvenz durchsetzt. Der Mieter muss dafür Sorge tragen, dass unverzüglich nach Beginn des Mietverhältnisses und Leistung der Kaution der Vermieter nachweist, dass er die erhaltene Kaution gesetzeskonform angelegt hat. Diesen Anspruch kann der Mieter im Wege der Leistungsklage gegenüber dem Vermieter durchsetzen.  

Haben Sie weitere insolvenzrechtliche Fragen? Gerne beraten wir Sie. 

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Informationen zum Autor

Rechtsanwalt Christopher Alff

Fachanwalt für Insolvenzrecht
Fachanwalt für Steuerrecht
Insolvenz- und Zwangsverwalter // Zertifizierter Restrukturierungs- und Sanierungsexperte // *in Kooperation

Schwerpunkte: Insolvenzrecht / Insolvenzverwaltung, Steuerrecht, Zwangsverwaltung / Zwangsversteigerung