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Neues Mietrecht ab 01.05.2013

Es ist Gewissheit: Ab 1. Mai 2013 gilt das neue „Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln“. Ziel dieser Neuregelungen ist die vereinfachte Durchsetzung energetischer Modernisierungsmaßnahmen an Mietobjekten und ein besserer Schutz der Vermieter vor unredlichen Mietern. Hier ein kurzer – nicht vollständiger - Überblick:

1. Vereinfachung der energetischen Modernisierung

Es verbleibt bei der Ankündigungspflicht des Vermieters für Modernisierungsmaßnahmen 3 Monate vor deren Beginn. Bei der energetischen Modernisierung (alle baulichen Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird) muss der Vermieter jetzt nicht mehr die konkreten Eigenschaften der vorhandenen Bauteile genau angeben, sondern kann zukünftig auf allgemein anerkannte Pauschalwerte zurückgreifen. Die Duldungspflicht des Mieters steht weiterhin unter dem Vorbehalt, dass die Modernisierung für ihn keine unbillige Härte darstellt. Allerdings findet die zu erwartende Mieterhöhung als wirtschaftliche Härte bei der Duldungspflicht zukünftig keine Berücksichtigung mehr.

Mieter dürfen zukünftig bei der Durchführung der energetischen Maßnahmen die Miete wegen der hierdurch entstehenden Beeinträchtigungen z.B. durch Lärm o. Schmutz nicht mehr mindern. Diese Beeinträchtigungen muss der Mieter 3 Monate ohne das Recht zur Mietminderung hinnehmen.

Die Miete kann nach Abschluss der Arbeiten unverändert um jährlich 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden. Dies gilt aber wegen des fehlenden Bezugs zur Mietwohnung z.B. nicht für die Montage einer Photovoltaikanlage auf dem Haus, deren erzeugter Strom ins allgemeine Netz eingespeist wird.

2. Einschränkung von Mieterhöhungen

Gegenwärtig sind Mieterhöhungen bundeseinheitlich auf 20% in 3 Jahren beschränkt (sog. Kappungsgrenze). Die Mietrechtsänderung ermöglicht nunmehr in Gebieten, in denen ein Wohnungsengpass herrscht, die Absenkung der Kappungsgrenze auf 15%. Gebiete, für die diese Absenkung gelten soll, müssen aber von den Bundesländern in Rechtsverordnungen für die Dauer von höchstens 5 Jahren ausdrücklich bestimmt werden.

3. neuer Kündigungsgrund: Verzug mit der Kaution

Die Nichtzahlung der Kaution durch den Mieter ist nunmehr im Gesetz als Kündigungsgrund geregelt. Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Kautionszahlung in Höhe von mind. 2 Kaltmieten in Verzug ist. Hier bedarf es keiner vorherigen Abhilfefrist oder Abmahnung mehr. Wie bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gilt aber auch hier, dass der Mieter die Kündigung durch Zahlung der Rückstände unwirksam machen kann. Diese Neuregelung gilt aber nur für Mietverhältnisse, die ab Inkrafttreten der Mietrechtsänderung neu abgeschlossen wurden. Ansonsten bleibt es bei der alten Rechtslage, wonach regelmäßig erst nach vorheriger Abmahnung gekündigt werden darf.

4. prozessuale Änderungen

Im Interesse der Vermieter sind nunmehr die zuständigen Gerichte in Räumungsprozessen gesetzlich verpflichtet, diese vorrangig und beschleunigt zu bearbeiten.

Oft halten sich in einer Wohnung neben dem Mieter weitere Personen auf, von denen der Vermieter nichts weiß. Dann hilft dem Vermieter das erstrittene Räumungsurteil gegen den Mieter nicht, da es nicht für die Personen gilt, von denen der Vermieter nichts weiß und von denen er erst nach der Gerichtsverhandlung erfahren hat. § 940a Abs. 2 ZPO ermöglicht nunmehr die ergänzende Anordnung der Räumungsverpflichtung durch das Gericht für diese Personen, wodurch ein neuer Prozess vermieden wird.

Wenn Sie als Mieter oder Vermieter Fragen zu diesen oder anderen Problemen des Mietrechts oder anderen Rechtsgebieten haben, werden wir gerne für Sie tätig. Rufen Sie uns an.

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Informationen zum Autor

Rechtsanwältin Katrin Zilian

Fachanwältin für Arbeitsrecht

Schwerpunkte: Arbeitsrecht, Landwirtschaftsrecht